Descrizione
L'articolo 1, comma 741, lettera d), della legge n. 160/2019, stabilisce che per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi adottati dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.
L’articolo 7 del Regolamento comunale dell’IMU approvato con delibera di CC n. 16 del 25/05/2020 definisce che la base imponibile dell’area fabbricabile è determinata considerando il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici generali o attuativi, così come risultante da atto pubblico o perizia giurata e comunque in misura non inferiore ai valori venali di riferimento deliberati dalla Giunta Comunale entro il termine ultimo per l’approvazione del bilancio di previsione, in applicazione della facoltà di cui all’articolo 1, comma 777 della legge 27 dicembre 2019, n.160. In caso di mancata deliberazione entro il suddetto termine, i valori venali si intendono confermati di anno in anno.
Qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato dalla Giunta Comunale,non si farà luogo ad accertamento di maggiore imposta a condizione che per la medesima area non sia stato registrato, in atto pubblico o perizia, un valore superiore a quello deliberato.
Qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore superiore a quello predeterminato dalla Giunta Comunale non si darà luogo al rimborso, salve le ipotesi di errore debitamente documentato.
Al lotto di terreno che presenta una possibilità edificatoria condizionata per le ridotte dimensioni o per la particolare configurazione topografica o per la presenza di determinati vincoli, fisici o urbanistici, può essere riconosciuta una riduzione del valore predeterminato dalla Giunta comunale, da graduarsi in ragione del vincolo. Nel caso in cui il lotto sia annesso ad altra area e sia oggetto di edificazione dalla data di inizio dei lavori di edificazione non verrà applicata la riduzione e la valutazione dell'area fabbricabile seguirà i normali criteri determinati dalla Giunta con le modalità di cui ai commi precedenti.
In caso di interventi di recupero a norma dell'articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f) del DPR 6 giugno 2001, n. 380, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Per la valutazione dell’area fabbricabile, con la delibera di cui al comma 1, la Giunta Comunale può individuare dei valori di riferimento, tenendo conto della destinazione e della zona.
Nel caso di omessa o infedele denuncia di area fabbricabile, il valore di accertamento è pari a quello deliberato ai sensi del comma 1 o, se maggiore, a quello risultante da atto pubblico o perizia (1)
(1) Si rammenta che la Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato, con riferimento alla disciplina ICI, che sul punto è identica a quella IMU, che il Comune, pur avendo deliberato dei valori di riferimento per le aree fabbricabili, mantiene il potere di accertamento con valori superiori a quelli deliberati, purché questi emergano da perizie o rogiti, incluso il prezzo di vendita dell’area accertata (da ultimo, si vedano Cass. n. 25245/2019 e n. 556/2020..
Obblighi dichiarativi
Si ricorda che ogni variazione intervenuta su di un immobile da cui consegua la modifica dell’ammontare dell’imposta dovuta, comporta l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione.
Si ricorda che ogni variazione intervenuta su di un immobile da cui consegua la modifica dell’ammontare dell’imposta dovuta, comporta l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione.
Pertanto è necessario presentare la dichiarazione IMU nei seguenti casi, a carattere non esaustivo, che riguardano le aree fabbricabili:
• terreno che da agricolo assume la qualifica di area edificabile a seguito adozione di strumenti urbanistici generali o varianti ai medesimi;
• area edificabile che assume la qualifica di terreno agricolo a seguito adozione di strumenti urbanistici generali o varianti ai medesimi;
• fabbricato sottoposto agli interventi edilizi più sopra indicati e che comportano la costituzione dell’area fabbricabile;
• area edificabile sulla quale sono stati ultimati i lavori edilizi ovvero è stata effettuata l’iscrizione catastale delle unità immobiliari nelle categorie ordinarie o speciali;
• area edificabile per la quale è stato variato il valore imponibile rispetto all'anno precedente.